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こんにちは、MybaseスタッフのYです！
先日、仕事である中古戸建を見に行ったのですが、
室内を見ながら「ここを広くしたら、かなり暮らしやすくなりそうだな～」
「この壁をなくしたらLDKがこんな感じになりそう！」と、ついつい想像してしまいました。

中古住宅って、今の状態だけを見ると「ちょっと古いかな」と感じることがありますよね。
でも、無垢の床にしたり、キッチンを使いやすくしたり、断熱性能を高めたり……。
家族構成や暮らし方に合わせて一つひとつ選んでいくと、
「最初から新築を建てる」のとはまた違った、自分たちらしい家ができるのが面白いところですよね。

ただ、やっぱり気になるのは予算。
「フルリノベーションって、どこまでやったらいくらかかるんだろう？」
私自身も、仕事でリノベーションに関わる中でよく考えるところです。

そこで今回は、北九州で戸建をフルリノベーションする場合の費用について、工事内容や費用の考え方を含めてご紹介します。

「戸建　フルリノベ　費用　北九州」と検索すると、工事費の数字がたくさん出てきますよね。
でも、自分が購入したい家にそれが当てはまるかは、また別の話になります。

中古物件を探すとき、室内の古さだけで判断せず雨染みはないか、床下は確認できるか、希望する間取りに変えるにはどの壁を残し、どこを無くせるのか、など確認する必要があります。
購入価格が魅力的でも、直す範囲によって総額は変わってくるからです。

家を買う前に、まずどこまで変えていきたいのか、そしてどこまでその家で変更可能なのかを確認すると、 戸建てのフルリノベでは予算が分かりやすくなるでしょう。

北九州の戸建てフルリノベ費用はいくら？

工事範囲をそろえて費用の目安を考える

「フルリノベをするなら、だいたいいくらですか？」
お客さまからそう聞かれたら、私たちは先に「どこまで直したいですか」と伺います。
少し回りくどく聞こえるかもしれませんが、「フルリノベ」には共通の工事範囲がありません。キッチンや浴室、内装を広く新しくする工事もあれば、内部を大きく解体して断熱や耐震まで手を入れる工事も、同じ「フルリノベ」になります。

検討段階の工事区分	想定する内容	費用の確認方法
内装・設備中心	キッチン、浴室、トイレ、内装などを広く更新。間取りと構造をおおむね維持	現地調査後、更新する設備と内装の範囲を決めて算定
間取り・性能も改善	内装・設備に加え、間取り変更、窓・断熱・耐震の一部を検討	現地調査後、構造と性能改善の範囲を決めて算定
スケルトン・性能向上	内部を大きく解体し、劣化補修、配管、断熱、耐震などを広く検討	建物調査と設計を踏まえ、必要な補修を含めて算定

延床約90〜110㎡の木造戸建てでも、広さだけでは金額を出せません。
屋根や外壁、基礎、擁壁まで工事に入るか。使える設備を残すか。そこでも金額は変わってきます。
物件を購入するなら購入費や諸費用も必要です。

たとえば「浴室を新しくする」は一言で済みます。
しかし浴室を今の場所で交換するのか、別の場所へ動かすのかで、床下の配管、換気、電気工事は変わります。
完成した後の浴室が同じでも、そこまでの工事は工程や費用も大きく変わってきます。

「物件価格＋工事費」だけでは入居総額にならない

物件が1,200万円、工事が1,800万円。足せば3,000万円です。
しかしこれは支払いの総額にはなりません。

中古戸建てを買うときには、仲介手数料などの購入諸費用、登記、融資関連の費用や保険もかかってきます。工事をするなら建物調査、設計・申請、必要に応じて仮住まいや家財保管、引っ越しの費用も加わります。すでに所有している家を直す場合は購入費を除き、工事中どこに住むのかを考えなければいけません。

総額を考える項目	予算に入れる理由	確認する資料
物件購入費	立地と建物の取得費。改修しやすさで評価が変わる	物件資料、売買条件
購入諸費用	仲介手数料、登記、融資関連、保険など	購入費用の明細
調査・設計・申請	建物の状態や工事内容により必要な範囲が異なる	調査・設計の見積書
リノベ工事費	解体、補修、設備、内装、性能改善など	工種別の見積書
入居までの費用	仮住まい、家財保管、引っ越しなど	賃貸・引っ越しの見積書
予備費	解体後に判明する劣化や仕様変更に備える	家計側の資金計画

中古戸建てリノベを考えたときに、物件の代金のほかに、いつ、何の支払いが生じるでしょうか。
住宅ローンで扱える費用と自己資金で支払う費用も、同じ表に書き出してみると分かりやすいかもしれません。
予備費は決まった割合を機械的に足すのではなく、購入前調査で分かった建物の状態と、解体後に追加工事が生じる可能性に応じて設定します。

追加費用が出やすい場所を購入前に探す

正直なところ、壁の中までは内覧だけで見えません。
解体後に雨漏り跡や柱・土台の腐朽、シロアリ被害、古い給排水管が見つかることもあります。
この場合、屋根や外壁にも補修が必要になってくるため、室内のリノベ工事費用とは別に費用を考えなくてはいけなくなります。

だからといって、購入前には何も分からないわけではないです。
床下や小屋裏を確認できるか、壁や天井に雨染みがないか、図面と現況が合うか、設備はいつ設置されたかなど。
売主の了承が必要な調査もありますが、内覧で確認できる部分と、できない部分は契約前に調べておくのが安心です。

見積書を見るときは「含まれる工事」だけでなく、「開けてみないと判断できない工事」がどのくらいあるのか確認してみましょう。
後から「この工事も必要になった…」となるより、事前に「この工事も追加になるかもしれない」と思っているのでは、準備が変わってきます。

工事内容と工期をどう決める？

物件調査から引き渡しまでの流れ

最初の打ち合わせで聞きたいのは、どの地区で暮らしたいか、家族にとって譲れない条件はあるか、などです。
総予算も最初に共有できた方が、物件探しからリフォームまでの流れがスムーズになり、必要な内容を考えやすいです。
家族で一度話をしてから物件探しを始めてもいいかもしれません。

私たちはその条件で候補物件を探し、建物と敷地を確認してから、希望する間取りや性能に近づけられるかを考えます。

流れとしては、
物件検討→建物調査→資金計画→設計・見積もり→契約と必要な申請→解体・補修→断熱・耐震・設備工事→仕上げ→検査・引き渡しとなります。
建物調査前の概算の見積もりと、調査・設計後の見積もりでは、金額が変わってきます。

ローンの審査も金融機関に早めに確認するとスムーズです。
事前審査で借入可能金額が分かれば、物件の価格帯・どこまでリフォームできるかを決めやすいです。

お子さまの学校入学や転勤など、入居希望日などあれば希望日を事前にお伝えいただけると、可能な範囲でそこから逆算し、引渡し日を決定していきます。

内装中心とスケルトンは目的が異なる

中古住宅をリノベする際に、壁を残す。床を開ける。内部を大きく解体する。
どれも「古い家を直す」工事ですが、壁や床をはがすのか、そうでないかで家の内部の確認できる内容が変わってきます。

まだ使える部分を活かせるなら、全部を解体する必要はありません。
一方で、壁や床を大きく開ければ、隠れていた傷みを確認し、配管や配線を更新し、断熱や間取りを見直す計画が立てやすくなります。
費用だけを理由に解体範囲を決める前に、どこまでリノベーションしたいのか考えていきましょう。

「冬の脱衣室が寒い」「部屋によって温度差が大きい」「雨漏りが気になる」。
そうした悩みなら、表面をきれいにするだけでは足りない場合もあります。
反対に、使える構造や設備があるのに、見た目を変えるためだけにすべてを壊す必要もありません。

間取り変更には構造上の条件もあります。
開放的なLDKにしたくても、自由に消すことができない柱や耐力壁もあります。
梁、基礎、配管経路まで確認したうえで、実現できる案をご提案していきます。

断熱・耐震は「どこまで良くするか」を先に決める

窓の結露がつらい方と、家中の寒さを変えたい方では、必要な工事がが異なります。
窓だけを替えるのか、壁・天井・床にも断熱を入れるのか。
まず、何が一番困っているのかを確認し、それが足元の冷えなのか、脱衣室なのか、それとも朝起きたときの寝室なのかによって工事の内容が変わってきます。

耐震については、築年数だけでは結論が出せません。
図面や増改築の履歴、今の建物の状態を確認し、必要な診断と補強方法を考えます。
壁や床を壊すなら、耐震補強と断熱改修の工程を一緒に検討できる場合もあります。

北九州の物件選びで予算が変わる条件

築年数より「実際の状態」と「変更履歴」を見る

弊社のモデルハウスは、築55年の家をスケルトン・性能向上リノベーションしたものです。
古い家でも、性能向上し間取りを見直すことで、これからの暮らしに合わせて変えられる。
その実例を見ていただけます。

しかしモデルハウスと同じ築年数なら同じ工事ができる、という訳ではありません。
屋根の手入れ、雨漏り、床下の湿気、過去の増築、基礎の状態は一軒ずつ違います。
築年数だけを見て諦めるのも、「古くて安いから買ってから直そう」と決めるのも早いので、購入予定の家をしっかり見て、一緒に考えていきましょう。

　▶モデルハウスについて詳しくはこちら→https://my-base.jp/modelhouse/

敷地の高低差、接道、災害リスクも工事費に影響する

同じ北九州市内でも、工事車両を家の前に寄せられる敷地と、搬入経路に工夫が要る敷地では条件が変わります。
小倉南区・八幡西区という区名だけで一律の工事費は決められないのです。
道路から玄関までの段差、駐車場、擁壁、屋外の配管や外構も、事前に確認します。

購入希望の家が、道路からどう入るか、工事車両は入りそうか、なども内覧の際に合わせて確認しておきたい点です。

立地については、市のハザードマップもぜひご確認ください。
北九州市では土砂災害、洪水、高潮、津波などの想定を公開しています。
地図を確認したら、敷地の位置と避難経路を現地でも見てみましょう。

広告の「リフォーム向き」という言葉も、そのまま予算の根拠にはできません。
足場をどう組むか、資材をどこから入れるか、上下水道はどんな状態か。
物件写真などで分からない部分も、事前に確認していきましょう。

失敗しない見積もりと資金計画

よくある失敗5つと、その避け方

1．安い物件から先に決める。
物件価格は魅力的でも、屋根や配管、耐震の工事を加えると総額が変わります。
購入を決める前に、希望工事と建物の状態を照らし合わせて考えましょう。

2．完成写真だけで工事内容を選ぶ。
キッチンやLDKの変化は写真で伝わりやすいのですが、断熱や雨漏り補修は写真には写りません。
事例を見るときは、目に見える変化だけでなく、家の内部の補修工事についても確認してみましょう。

3．「フルリノベ一式」の金額をそのまま比べる。
一社では見積もりに窓と配管工事を含み、もう一社では別途工事かもしれません。
手間ではありますが、合計額だけで比べるのではなく、内容をひとつずつ確認してみましょう。

4．予備費を使い切る。
解体後に補修が必要になっても動けるよう、予算上限と希望工事の優先順位を先に決めます。
使わなければ残るお金になります。

5．補助金を受け取れる前提で進める。
対象建物、工事内容、申請時期、予算枠を確認します。
交付額は最大額貰えるとは限りませんので、まだ交付額が確定していない段階で
最大額を総額から引かないようにしましょう。

補助制度とローンは着工前から確認する

現在北九州市が案内する、要件に合う木造住宅の耐震補強のみの補助上限は、115万6千円です。
耐震補強と省エネ改修を合わせた場合の上限は140万6千円です。
ただし、どの住宅でも上限額を受け取れるわけではありません。
対象住宅、診断結果、工事内容、申請手順と受付状況を確認していきます。

国の住宅省エネ2026キャンペーンにも、対象となる窓や断熱などのリフォームを支援する制度があります。
事業者登録、対象工事、ほかの制度との併用条件、交付申請の受付状況を確かめてから資金計画に反映します。
補助金ですべて工事費を払おうと考えるのは危険なので、補助金を含めずに無理のない金額で計画を進めていきましょう。

中古購入と工事の費用を一緒に借りたい場合は、金融機関へ見積書や工事請負契約がいつ必要か確認します。
当社では住宅購入費とリノベーション金額を合わせてローンを組めるので、返済計画が立てやすくなっております。
返済額だけで上限を決めず、固定資産税、保険、将来の修繕に使うお金も残していかなくてはいけません。
　▶北九州の補助金制度についての記事はこちら→https://my-base.jp/journal/42975/

私たちMyBaseと進める中古戸建て探しとリノベ

物件探しと工事の相談を同じ入口から

小倉南区・八幡西区に店舗を持ち、中古不動産売買専門店を運営しています。
「この場所に住みたい」となったとき確認したいのは、価格だけではなくその家で何を変えたいか、総予算の中でどこまで工事を考えているかです。

希望エリアの物件が少ないなら、完成した内装だけで探すと選択肢を狭めることがあります。
反対に、建物の状態を見ずに築古物件を何件も見に行くと、判断する材料が足りないまま迷いやすいです。
立地、建物、予算、入居時期を並べ、希望に近い物件から見ていきましょう。

ご家族の希望が違っても構いません。
通勤を優先したい人、家事動線を変えたい人、毎月の支払いを抑えたい人。
それぞれの希望を同じ予算表に載せれば、残す条件と調整できる条件が見えてきます。
それらもあわせて一緒に考えていきましょう。

店舗とモデルハウスで仕上がりを体感する

小倉南店・八幡西店にあるビフォーアフターのショールームでは、改修前と後の違いを実際に見ていただけます。
写真で「明るくなった」と見るのと、空間の変化を自分の目で確かめるのとでは、感じ方が違います。ぜひ店舗で一度、実際にビフォーアフターをご体感ください。

小倉南区・八幡西区の店舗には大型のキッズコーナーもあります。
お子様と一緒にご来店いただくのも大歓迎です。
おむつ替えシートもございますので、お気軽にご来店ください。

もう一つの実例が、築55年の家をスケルトン・性能向上リノベーションしたモデルハウスです。
断熱の話は、数字やカタログだけでは伝わりにくいものです。
実際のリノベーション空間に立ち、温度の感じ方や部屋のつながりを確かめると、
自分自身が何を優先にリノベーションをしたいか、というところが見えてくると思います。
ぜひ一度実際のモデルハウスでご体感ください。

このモデルハウスは、必要なところに手を入れ、必要のないところは工事を増やさないという考え方でつくりました。
公開している紹介記事には、改修前後の様子を見られること、家事動線への来場者の反応、断熱性能を高めてエアコン効率や光熱費にも配慮したことを記載しています。
具体的な施工箇所や費用が候補物件と同じになるわけではありませんが、どこに費用をかけるかを考える実例として見ていただけるかと思います。
▶モデルハウスについてはこちら→https://my-base.jp/modelhouse/

「住んだ後」を知るスタッフと一緒に考える

弊社のデザイナーは、4回自宅をつくり、その家で実際に暮らしてきました。
自分でつくり、自分で住んで、使い勝手を確かめる。私たちが「住んで検証する家づくりオタク」と呼ぶのは、その経験からです。

図面では整って見える収納も、帰宅後の荷物を置く場所や、洗濯物を運ぶ道筋まで想像するとなんだか違った…ということも。
元工務のリフォーム営業、工務、デザイナーが社内にいるので、暮らしの希望と施工上の条件を行き来しながら相談を進めます。

この「4回」の自宅づくりには、新築の注文住宅と、中古マンション・戸建てのフルリノベーションが含まれます。
デザイナー自身が設計して住んだ経験を紹介記事に書いており、家族構成や暮らし方が変わると、以前は使いやすかった間取りの評価も変わると振り返っています。
「住んで検証する」は比喩だけではありません。
自宅での成功と失敗を、次の提案に持ち込むための大切な経験です。
BASE journal｜リノベと暮らしを楽しむMybase(マイベース)の読みもの
▶当社施工事例はこちら→https://my-base.jp/ideabook/

しかしながら、経験談だけで建物の安全性を決めるわけにはいきません。
お客さま一人ひとりのご希望や費用に合わせて、調査と設計で根拠を確かめ提案します。
希望に沿えない変更は、どういった方向で実現できるかを考えていきます。
みなさまの家づくりが、納得できる内容になるよう一緒に考えて家づくりを楽しんでいただけたらと思います。

よくある質問

費用・工期・住みながらの施工

Q1．戸建てのフルリノベは1,000万円でできますか？
建物と工事範囲を見なければ答えは出せません。既存の間取りや使える部分を活かして内装・設備を中心に更新する案と、耐震・断熱、屋根・外壁、配管まで広く直す案では必要な費用が違います。「1,000万円以内」が上限であれば最初の段階で伝えていただけると、現地調査後、優先する工事と残す部分を決めていくのがスムーズになるかと思います。

Q2．工事は何か月かかりますか？
解体範囲、建物の状態、部材の手配で変わります。設計や必要な申請の期間も、工事期間とは別に考えています。入居希望日がある方は、その日付をぜひ教えていただけると、候補物件を確認したうえで、無理のない工程表を作っていきます。

Q3．今の家に住みながら施工できますか？
部分改修なら可能なケースがあります。家全体の床・壁・設備・配管を広く触る場合、水や電気が使えない期間が出てくることもあります。工事範囲を決めたら仮住まいの要否を確認し、費用と引っ越し回数を比較していきましょう。

築古・耐震・補助金

Q4．築50年以上の戸建てでもリノベできますか？
築年数だけでは決まりません。弊社のモデルハウスは築55年の家を改修しています。ただし、別の築古住宅にも同じ方法をそのまま当てはめることはできませんので、その家の構造、基礎、雨漏り、シロアリ、増築履歴、敷地条件を調べ、建物を残す案と必要な費用を比べていきます。

Q5．耐震と断熱は、どちらを先に考えるべきですか？
まず建物の状態と安全性を調べます。その結果を見て性能目標と予算を決め、壁や床を開ける工事を一緒に進められるか検討します。窓の改修から始める家もあれば、耐震補強と断熱を同時に設計する家もあります。

Q6．北九州市の補助金は必ず使えますか？
必ず使えるとは限りません。対象住宅の条件、耐震診断の結果、工事内容、申請時期によって変わります。国の制度と併用する場合も条件を確認していきます。広告の「最大額」を、そのまま自分が受け取れる金額として予算から引かないようご注意ください。

購入前相談・建て替え

Q7．まだ物件を決めていません。いつ相談すればよいですか？
希望エリアと総予算がぼんやり決まった段階で話せます。買ってから初めて工事費を調べ、希望の改修が予算に入らないと分かるのは避けたいですので、気になる物件があれば資料を、なければ地区と通勤・通学条件、予算上限をぜひお持ちください。一緒にベストな家を作っていきましょう。
　▶相談会予約はこちらから→https://my-base.jp/consultation/

Q8．フルリノベと建て替えはどう選びますか？
建物の状態、敷地と法規、希望する性能、工期、入居までの総費用で比べます。補修が広範囲に及ぶなら建て替え案も検討しますし、既存の建物を活かして希望する暮らしが実現できるならリノベ案を詰めていきます。

まとめ｜購入前に総額を確かめる

相談時に用意したい情報

「この家を買って、どこを直して、住み始めるまでにいくら必要か」。
戸建てのフルリノベ費用を考えるとき、私たちは工事範囲だけでなく、建物の状態、敷地、購入費、諸費用などを合わせて考えていきたいと思っています。

候補物件がなんとなく決まっていればぜひ教えていただきたいです。
そして予算の上限、入居希望時期、家族が今の住まいで困っていることも聞かせてください。
物件が未定でも、希望する地区から話せます。
店舗のビフォーアフター展示やモデルハウスで確かめながら、物件探しと住まいづくりを一緒に進めていきましょう。
弊社サイトにも施工例と相談窓口を掲載しています。

　▶お問い合わせはこちらから→https://my-base.jp/search/

　▶お電話でもご予約を受け付けています。【営業時間】9:00～18:00

　　小倉南店：☎093-953-8865　または　☎0120-373-566

　　八幡西店：☎093-482-7611　または　☎ 0120-210-397

参考文献

• 国土交通省｜木造戸建て住宅等に係る大規模なリフォーム工事に関する対応：2025年4月以降の建築確認手続きに関する資料。
• 北九州市｜木造住宅の耐震対策について：耐震補強と省エネ改修の補助上限額、および制度の案内。
• 北九州市｜住宅・建築物耐震改修工事費等補助事業：対象や手続きの確認先。
• 住宅省エネ2026キャンペーン｜リフォーム：国の対象工事、申請条件、受付に関する案内。
• 北九州市｜防災ガイドブック・ハザードマップ：土砂災害、洪水、高潮、津波などの確認先。
• 弊社｜施工事例・デザイナーの紹介記事：本文で触れたモデルハウスとスタッフに関する自社情報。

本文の物件価格1,200万円・工事費1,800万円は総額計算を説明するための仮定であり、実際の物件価格や見積額ではありません。個別の見積額と工期は建物調査と工事範囲の確定後に確認してください。